Steuern für private Vermieter: Anlage V, Abschreibung und Werbungskosten
Wie die Anlage V aufgebaut ist, welche Abschreibungssätze gelten, wo die Grenze zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten verläuft, was bei mehreren Eigentümern zu beachten ist und welche Fristen 2026 gelten.
Rechtsstand: · Allgemeine Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung
Die Anlage V und ihre Geschwister
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bebauter Grundstücke werden in der Anlage V erklärt, und zwar mit einem eigenen Bogen je Objekt. Seit dem Veranlagungszeitraum 2023 gibt es daneben zwei Ableger: die Anlage V-FeWo für Ferienwohnungen und kurzfristige Vermietung, die zusätzlich Auslastung, ortsübliche Vermietungszeit und Selbstnutzungsanteile abfragt, sowie die Anlage V-Sonstige für Untervermietung, unbebaute Grundstücke, Erbbauzinsen und Beteiligungen an Grundstücksgemeinschaften. Der Aufbau folgt der Logik Einnahmen minus Werbungskosten gleich Überschuss oder Verlust. Auf der Einnahmenseite stehen Mieten für Wohnungen und für andere Räume getrennt, dazu eine eigene Zeile für verbilligt an Angehörige überlassene Wohnungen, ferner vereinnahmte Umlagen, Garagenmieten, Entgelte für Werbeflächen und öffentliche Zuschüsse. Auf der Werbungskostenseite stehen Abschreibung, Schuldzinsen, Geldbeschaffungskosten, Erhaltungsaufwendungen, umlagefähige und nicht umlagefähige Betriebskosten sowie sonstige Werbungskosten. Ein Hinweis, der jedes Jahr Zeit spart: Die Zeilennummern verschieben sich zwischen den Jahrgängen, ältere Ausfüllhilfen aus dem Netz stimmen deshalb oft nicht mehr.
Abschreibung: die linearen Sätze
Der Abschreibungssatz für das Gebäude richtet sich nach dem Zeitpunkt der Fertigstellung, nicht nach dem Kauf. Für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, gelten zweieinhalb Prozent jährlich über vierzig Jahre. Für Fertigstellung zwischen 1925 und Ende 2022 sind es zwei Prozent über fünfzig Jahre. Für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Gebäude gelten drei Prozent über rund dreiunddreißig Jahre; dieser Satz ist auch durch die Steueränderungen der Jahre 2025 und 2026 unverändert geblieben. Abgeschrieben wird immer nur der Gebäudeanteil — der Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab.
Kürzere tatsächliche Nutzungsdauer: seit Dezember 2025 wieder leichter
Wer nachweist, dass die tatsächliche Nutzungsdauer seines Gebäudes kürzer ist als die typisierte, darf entsprechend schneller abschreiben (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG). Diese Möglichkeit war durch ein restriktives Schreiben des Bundesfinanzministeriums von Februar 2023 stark eingeschränkt worden. Dieses Schreiben wurde am 1. Dezember 2025 ersatzlos aufgehoben. Damit gelten wieder Gesetzeswortlaut und die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, nach der jede sachverständige Methode der Darlegung zulässig ist — es braucht also weder zwingend ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen noch eine Tiefenprüfung der Tragstruktur. Maßgebliche Kriterien sind technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen. Für Eigentümer älterer Bestandsimmobilien ist das derzeit einer der wirksamsten Hebel überhaupt.
Degressive Abschreibung und Sonderabschreibung für Neubauten
Für Wohngebäude, mit deren Herstellung zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen wurde, kann statt der linearen eine degressive Abschreibung von fünf Prozent gewählt werden (§ 7 Abs. 5a EStG) — und zwar jeweils vom Restwert, nicht von den ursprünglichen Kosten. Beim Kauf vom Bauträger gilt das nur, wenn der Vertrag im Jahr der Fertigstellung geschlossen wird. Ein Wechsel zur linearen Abschreibung ist jederzeit möglich. Daneben gibt es die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG: fünf Prozent jährlich über vier Jahre zusätzlich zur linearen Abschreibung. Voraussetzung im aktuellen Förderfenster sind ein Bauantrag zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029, eine neue Wohnung von mindestens zwanzig Quadratmetern, der Standard Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, eine Baukostenobergrenze von 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und eine höchstens förderfähige Bemessungsgrundlage von 4.000 Euro je Quadratmeter. Wird die Baukostenobergrenze überschritten, entfällt die Förderung vollständig, es gibt kein Abschmelzen. Zudem muss die Wohnung zehn Jahre lang entgeltlich zu fremden Wohnzwecken überlassen werden — bei Verstoß wird die Förderung rückwirkend versagt. Ferienwohnungen und kurzfristige Beherbergung sind ausgeschlossen.
Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten: das neue BMF-Schreiben
Hier hat sich Anfang 2026 mehr bewegt als in den zwanzig Jahren davor. Mit Schreiben vom 26. Januar 2026 hat das Bundesfinanzministerium die alten Schreiben von 2003 und 2017 ersetzt; die Neuregelung ist auf alle offenen Fälle anzuwenden. Der Unterschied ist erheblich: Erhaltungsaufwand ist sofort in voller Höhe abziehbar, Herstellungskosten wandern in die Abschreibung über Jahrzehnte. Für die sogenannte Standardhebung, die Herstellungskosten begründet, kommt es weiterhin auf vier Kernbereiche an: Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster. Herstellungskosten liegen nur vor, wenn mindestens drei dieser vier Bereiche deutlich gehoben werden. Neu ist, dass andere Merkmale — etwa eine Fassadendämmung — für die Standardhebung nicht mehr herangezogen werden. Und besonders relevant für die energetische Sanierung: Der Einbau einer Wärmepumpe oder einer Solarthermieanlage allein begründet keinen Standardsprung; die bloße Senkung des Energiebedarfs ist steuerlich keine wesentliche Verbesserung. Energetische Modernisierungen sind damit tendenziell sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. Wer eine Sanierung über mehrere Jahre streckt, sollte außerdem wissen, dass der Betrachtungszeitraum für zusammenhängende Maßnahmen nach der Beraterlesart des neuen Schreibens von fünf auf drei Jahre verkürzt wurde.
Die Fünfzehn-Prozent-Falle nach dem Kauf
Wer eine Immobilie kauft und sie anschließend herrichtet, sollte diese Regel kennen, bevor der erste Handwerker anrückt. Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung fünfzehn Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Umsatzsteuer, werden sie insgesamt zu anschaffungsnahen Herstellungskosten umqualifiziert (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) — also nur noch abschreibbar statt sofort abziehbar. Bezugsgröße ist ausdrücklich der Gebäudeanteil, nicht der gesamte Kaufpreis. Die drei Jahre laufen taggenau ab dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, nicht ab Kaufvertrag oder Grundbucheintrag. Einzurechnen sind auch Schönheitsreparaturen und Malerarbeiten sowie die Beseitigung verdeckter, beim Kauf nicht erkennbarer Mängel — beides überrascht viele Käufer. Nicht einzurechnen sind jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten wie die Heizungswartung sowie echte Erweiterungen, die ohnehin Herstellungskosten sind.
Größere Erhaltungsaufwendungen über mehrere Jahre verteilen
Fällt in einem Jahr ein großer Erhaltungsaufwand an, der die Einkünfte ins Minus zieht, kann es sinnvoll sein, ihn gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen (§ 82b EStDV). Voraussetzung ist, dass das Gebäude nicht zu einem Betriebsvermögen gehört und überwiegend Wohnzwecken dient, die Wohnfläche also mehr als die Hälfte der Nutzfläche ausmacht. Wird das Objekt während des Verteilungszeitraums verkauft oder endet die Einkünfteerzielung, ist der noch nicht berücksichtigte Rest im Jahr des Vorgangs in voller Höhe abzuziehen. Gehört die Immobilie mehreren, müssen alle Miteigentümer denselben Verteilungszeitraum wählen — eine Abstimmung, die in Erbengemeinschaften gern vergessen wird.
Kaufpreisaufteilung und Kaufnebenkosten
Weil nur das Gebäude abgeschrieben wird, entscheidet die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude direkt über die jährliche Steuerersparnis. Das Bundesfinanzministerium stellt dafür eine Arbeitshilfe bereit, zuletzt in einer Fassung von März 2026. Bindend ist sie nicht: Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden, dass Finanzgerichte sie nicht als alleinige Grundlage heranziehen dürfen, weil sie die Aufteilung nach Verkehrswerten nicht in allen Fällen gewährleistet. Bei streitiger Aufteilung ist regelmäßig ein Sachverständigengutachten einzuholen — ein Gutachten schlägt die Arbeitshilfe. Eine im Notarvertrag vereinbarte Aufteilung wird grundsätzlich übernommen, solange sie wirtschaftlich nicht unangemessen ist. In die Anschaffungskosten und damit anteilig in die Abschreibungsbasis gehören neben dem Kaufpreis die Grunderwerbsteuer, die Maklercourtage, die Notarkosten für den Kaufvertrag, die Grundbuchgebühren für die Eigentumsumschreibung und Vermessungskosten. Nicht dazu gehören die Notar- und Grundbuchkosten für die Eintragung der Grundschuld — das sind sofort abziehbare Geldbeschaffungskosten, ebenso wie Schätzkosten, Bearbeitungsgebühren und Bereitstellungszinsen. Sämtliche Kaufnebenkosten sind im selben Verhältnis wie der Kaufpreis aufzuteilen.
Schuldzinsen richtig zuordnen
Bei einem gemischt genutzten Objekt, das teils vermietet und teils selbst genutzt wird, sind Schuldzinsen nur insoweit Werbungskosten, als das Darlehen der Finanzierung des vermieteten Teils dient. Die Finanzverwaltung erkennt eine gezielte Zuordnung an, wenn zwei Bedingungen zusammenkommen: Der Kaufvertrag teilt den Gesamtkaufpreis auf die Gebäudeteile auf, und der Erwerber ordnet das Darlehen tatsächlich dem vermieteten Teil zu und zahlt den darauf entfallenden Kaufpreis gesondert und separat vom Darlehenskonto. Fehlt diese Trennung, sind die Zinsen nur anteilig nach dem Flächenverhältnis abziehbar — regelmäßig deutlich ungünstiger. Der Kardinalfehler in der Praxis ist eine einzige Überweisung, die Eigen- und Fremdmittel vermischt; danach ist die Zuordnung nicht mehr zu retten. Ein Damnum oder Disagio ist im Jahr des Abflusses sofort abziehbar, wenn es marktüblich ist; die Finanzverwaltung beanstandet bis zu fünf Prozent des Darlehensbetrags bei mindestens fünfjähriger Zinsbindung nicht. Der Bundesfinanzhof hat allerdings klargestellt, dass diese fünf Prozent keine starre Obergrenze sind.
Verbilligte Vermietung an Angehörige
Wer an Familienangehörige unter Marktniveau vermietet, muss zwei Schwellen im Blick behalten (§ 21 Abs. 2 EStG). Liegt die Miete bei mindestens sechsundsechzig Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung als vollentgeltlich, und die Werbungskosten sind zu hundert Prozent abziehbar. Zwischen fünfzig und sechsundsechzig Prozent ist eine Totalüberschussprognose über dreißig Jahre erforderlich; fällt sie positiv aus, bleibt der volle Abzug, andernfalls wird aufgeteilt. Unter fünfzig Prozent wird zwingend aufgeteilt, eine Prognose hilft dann nicht mehr. Vergleichsmaßstab ist die ortsübliche Bruttokaltmiete, also die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten. Der praktisch wichtigste Hinweis: Weil die Vergleichsmieten steigen, kann eine ursprünglich unbedenkliche Miete passiv unter die Schwelle rutschen. Die Quote gehört deshalb einmal im Jahr überprüft. Und der Mietvertrag muss dem Fremdvergleich standhalten — klar vereinbart, tatsächlich durchgeführt, mit nachweisbarem Zahlungsfluss und einer Nebenkostenabrechnung.
Mehrere Eigentümer: die gesonderte und einheitliche Feststellung
Gehört eine vermietete Immobilie mehreren Personen, sind die Einkünfte grundsätzlich gesondert und einheitlich festzustellen (§ 180 Abs. 1 Nr. 2a AO). Das betrifft Grundstücksgemeinschaften, Gesellschaften bürgerlichen Rechts, Bruchteilsgemeinschaften und vor allem Erbengemeinschaften. Praktisch heißt das: Zunächst gibt die Gemeinschaft eine eigene Feststellungserklärung beim zuständigen Finanzamt ab; der daraus ergehende Feststellungsbescheid ist Grundlagenbescheid für die Einkommensteuerbescheide der einzelnen Beteiligten, die ihren Anteil dann in ihrer eigenen Erklärung übernehmen. Es gibt eine Ausnahme für Fälle von geringer Bedeutung, wenn Höhe und Aufteilung feststehen und unstreitig sind — der typische Fall sind zusammenveranlagte Ehegatten, denen das Objekt gemeinsam gehört. Erbengemeinschaften und nicht zusammenveranlagte Miteigentümer fallen in aller Regel nicht darunter; für sie ist das Feststellungsverfahren erforderlich. Wer hier nichts abgibt, weil jeder Beteiligte annimmt, die anderen kümmerten sich, produziert zuverlässig Schätzungsbescheide.
Zwei Entscheidungen, die 2026 Geld kosten oder sparen
Zur Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat der Bundesfinanzhof am 14. Januar 2025 (IX R 19/24) entschieden, dass die Einzahlung noch keine Werbungskosten sind. Abziehbar wird der Betrag erst, wenn die Gemeinschaft die Mittel tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt. Aus dem gezahlten Hausgeld ist der Rücklagenanteil also herauszurechnen — ein Fehler, der bei vermieteten Eigentumswohnungen sehr verbreitet ist. Entlastend wirkt dagegen eine Entscheidung vom 12. August 2025 (IX R 23/24) zu Ferienwohnungen: Bei ausschließlich an Feriengäste vermieteten und ansonsten bereitgehaltenen Wohnungen ist die Einkünfteerzielungsabsicht zu unterstellen, solange die ortsübliche Vermietungszeit nicht um mindestens fünfundzwanzig Prozent unterschritten wird, wobei auf den Durchschnitt von drei bis fünf zusammenhängenden Jahren abzustellen ist. Das entschärft die Liebhaberei-Diskussion erheblich.
Abgabefristen: die Corona-Verlängerungen sind ausgelaufen
Mit dem Veranlagungszeitraum 2025 gelten wieder die Regelfristen des § 149 AO. Die Erklärung für 2025 ist ohne steuerliche Beratung bis zum 31. Juli 2026 abzugeben, mit Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein bis zum 1. März 2027 — der eigentliche Stichtag, der letzte Februartag, fällt auf einen Sonntag und verschiebt sich deshalb. Für 2026 sind es der 31. Juli 2027 beziehungsweise der 28. Februar 2028. Zum Vergleich: Für 2024 galten noch der 31. Juli 2025 und der 30. April 2026. Eine Vorabanforderung durch das Finanzamt bleibt in beiden Fällen möglich.
Grundsteuer 2026
Die reformierte Grundsteuer wird seit dem 1. Januar 2025 erhoben. Der Bundesfinanzhof hat im Dezember 2025 entschieden, dass das Bundesmodell formell und materiell verfassungsgemäß ist, und im April 2026 dasselbe für das baden-württembergische Landesmodell festgestellt. Beim Bundesverfassungsgericht ist allerdings seit März 2026 ein Musterverfahren anhängig, das Bund der Steuerzahler und Haus und Grund gemeinsam angestoßen haben. Wer einen noch nicht bestandskräftigen Einspruch laufen hat, kann unter Verweis darauf das Ruhen des Verfahrens beantragen. Wichtig ist dabei, die Zuständigkeiten auseinanderzuhalten: Bewertungsfragen gehören zum Finanzamt, Fragen zu Hebesatz und Abrechnung zur Gemeinde, und die Einspruchsfrist von einem Monat läuft für jeden Bescheid gesondert. Für die Vermietung selbst bleibt es dabei, dass die Grundsteuer B als Betriebskosten nach § 2 Nr. 1 BetrKV umlagefähig ist, sofern der Mietvertrag eine wirksame Betriebskostenvereinbarung enthält. Steuerlich ist der Vorgang beim Vermieter per Saldo neutral: Die erstattete Grundsteuer ist Einnahme, die gezahlte Werbungskosten. Bei Leerstand bleibt sie vollständig beim Eigentümer.
Verkauf: die Zehnjahresfrist und der Abschreibungseffekt
Der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie ist steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge, nicht Grundbucheintrag oder Besitzübergang. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert; es gibt lediglich eine Freigrenze von tausend Euro im Jahr, die bei Überschreiten vollständig entfällt. Ein Punkt wird dabei fast immer übersehen: Die während der Vermietung in Anspruch genommene Abschreibung mindert bei der Gewinnermittlung die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Wer degressiv oder mit der Sonderabschreibung nach § 7b abgeschrieben hat, zahlt bei einem Verkauf innerhalb der zehn Jahre entsprechend mehr nach. Für selbstgenutzte Immobilien gilt eine Ausnahme, die auch dann greift, wenn die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren bestand — hier zählen Kalenderjahre, nicht volle Jahre. Wer mehr als drei Objekte innerhalb weniger Jahre veräußert, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel mit Steuerpflicht unabhängig von der Frist und zusätzlicher Gewerbesteuer.
Rechtsstand und Grenzen dieses Texts
Dieser Artikel gibt den Stand vom 26. Juli 2026 wieder und ersetzt keine Steuerberatung. Steuerrecht ändert sich schneller als fast jedes andere Rechtsgebiet, und mehrere der hier genannten Punkte beruhen auf Verwaltungsauffassungen, die durch Rechtsprechung noch korrigiert werden können. Zur Abgabe einer Steuererklärung beraten dürfen in Deutschland Steuerberater, Rechtsanwälte und Lohnsteuerhilfevereine im Rahmen ihrer Befugnisse. Gerade bei Erbengemeinschaften, gemischt genutzten Objekten und größeren Sanierungen zahlt sich eine Beratung vor der Maßnahme aus, nicht danach.