Mietkaution: Höhe, Anlage, Rückzahlung und zulässige Einbehalte
Wie hoch die Kaution sein darf, wie sie angelegt werden muss, wann sie zurückzuzahlen ist, wofür Vermieter etwas einbehalten dürfen und was bei einem Eigentümerwechsel gilt.
Rechtsstand: · Allgemeine Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung
Höchstens drei Nettokaltmieten
Die Kaution darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete betragen, und zwar ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten (§ 551 Abs. 1 BGB). Bezugsgröße ist also die Nettokaltmiete, nicht die Warmmiete. Ist eine Inklusivmiete vereinbart, bei der die Betriebskosten nicht gesondert ausgewiesen sind, muss der Betriebskostenanteil rechnerisch herausgerechnet werden. Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen: die erste zu Beginn des Mietverhältnisses, die weiteren zusammen mit den beiden folgenden Mietzahlungen. Dieses Recht besteht kraft Gesetzes; eine Vertragsklausel, die die Zahlung in einer Summe vor Übergabe verlangt, ist unwirksam. Überhaupt ist § 551 BGB halbzwingend — jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam, und ein übersteigender Betrag ist rückforderbar. Diese Regeln gelten nur für Wohnraum; bei Gewerbemiete gibt es weder Höchstgrenze noch Ratenzahlungsrecht noch Anlagepflicht.
Getrennt anlegen, verzinsen, dem Mieter zurechnen
Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB). In der Praxis heißt das: ein offen ausgewiesenes Treuhandkonto, dessen Treuhandcharakter nach außen erkennbar ist. Das ist kein Formalismus — nur so ist die Kaution in einer Insolvenz des Vermieters oder bei einer Pfändung geschützt. Zu verzinsen ist mindestens zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz; eine andere Anlageform ist zulässig, solange sie den Mieter nicht schlechter stellt. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit, werden also während der Mietzeit nicht ausgezahlt. Ein Sammelkonto für mehrere Objekte ist zulässig, solange der Treuhandcharakter offengelegt ist. Legt der Vermieter die Kaution nicht ordnungsgemäß an und weist er das auf Verlangen nicht nach, kann der Mieter Mietzahlungen bis zur Höhe der Kaution zurückbehalten. Eine Ausnahme von der Verzinsungspflicht gilt für Studenten- und Jugendwohnheime.
Andere Sicherheiten und das Kumulationsverbot
Statt einer Barkaution sind auch eine Bürgschaft, eine Mietkautionsbürgschaft einer Versicherung, die Verpfändung eines Sparbuchs oder eine Forderungsabtretung möglich. Entscheidend ist, was vereinbart wurde: Einen Anspruch auf eine bestimmte Sicherungsform hat weder die eine noch die andere Seite. Wer eine Barkaution vereinbart hat, muss keine Kautionsbürgschaft akzeptieren — und umgekehrt. Werden mehrere Sicherheiten gestellt, dürfen sie zusammengerechnet die Dreimonatsgrenze nicht überschreiten; der Überschuss ist unwirksam. Eine praktisch bedeutsame Ausnahme: Eine von einem Dritten freiwillig und unaufgefordert gestellte Bürgschaft zur Abwendung einer Kündigung ist auch über die Grenze hinaus wirksam. Neu und für die Vertragsgestaltung wichtig ist eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 14. Mai 2025 (VIII ZR 256/23): Die fristlose Kündigung wegen Kautionsverzugs nach § 569 Abs. 2a BGB greift nur bei teilbaren Geldsicherheiten, also bei der Barkaution. Ist eine Bankbürgschaft vereinbart und wird sie nicht gestellt, kann der Vermieter deswegen nicht fristlos kündigen; ihm bleibt das Zurückbehaltungsrecht an der Wohnung, solange er sie noch nicht übergeben hat.
Rückzahlung: keine feste Frist, aber eine Prüfungsfrist
Eine gesetzliche Rückzahlungsfrist gibt es nicht. Der Anspruch wird fällig nach Ende des Mietverhältnisses zuzüglich einer angemessenen Prüfungs- und Überlegungsfrist des Vermieters. Die verbreitete Faustregel von sechs Monaten ist weder Mindest- noch Höchstfrist, sondern eine Obergrenze für Normalfälle. In einfach gelagerten Fällen kann sie deutlich kürzer sein — das Oberlandesgericht München hat im November 2025 in einem Fall zwei Monate für ausreichend gehalten. Wer sich als Vermieter auf sechs Monate verlässt, weil das überall so steht, riskiert also Verzug. Schweigt der Vermieter trotz Auskunftsverlangen, wird er behandelt, als hätte er abgerechnet, und die Fälligkeit tritt ein. Umgekehrt bleiben auch nach Ablauf der Prüfungsfrist Abzüge für später erkannte Schäden möglich, soweit sie nicht verjährt oder verwirkt sind.
Wofür etwas einbehalten werden darf — und wofür nicht
Zulässig sind Einbehalte für rückständige Miete, für Schadensersatz wegen Beschädigungen, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen, für nicht oder mangelhaft ausgeführte Schönheitsreparaturen bei wirksamer Abwälzungsklausel, für Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen und für eine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB. Nicht einbehalten werden darf für normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch — § 538 BGB stellt das ausdrücklich klar, und es ist der mit Abstand häufigste Streitpunkt. Ebenfalls nicht: Schönheitsreparaturen ohne wirksame Klausel. Der Bundesgerichtshof hat eine ganze Reihe verbreiteter Klauseln gekippt, insbesondere bei unrenoviert übergebenen Wohnungen ohne angemessenen Ausgleich, bei starren Fristenplänen, bei Endrenovierungsklauseln und bei Fachhandwerkerzwang. Vor einem Abzug für unterlassene Schönheitsreparaturen ist zudem grundsätzlich eine Frist zur Nacherfüllung zu setzen. Forderungen, die außerhalb des Mietverhältnisses entstanden sind, dürfen mit der Kaution nicht verrechnet werden.
Teileinbehalt für eine noch offene Nebenkostenabrechnung
Das ist die Konstellation, die am häufigsten zu Streit führt, weil das Mietverhältnis endet, bevor die Betriebskosten des laufenden Jahres abgerechnet sind. Der Bundesgerichtshof hat das in einer Leitentscheidung vom 18. Januar 2006 (VIII ZR 71/05) geklärt: Die Kaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, der Vermieter darf also einen angemessenen Teil zurückbehalten, bis er abrechnen kann. Zeitlicher Maßstab ist die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums. Für die Höhe gibt es keinen festen Prozentsatz — angemessen ist, was als Nachzahlung realistisch zu erwarten ist, in der Praxis meist in der Größenordnung von drei bis vier Monatsvorauszahlungen. Die volle Kaution einzubehalten, ist nicht zulässig. Sobald die Abrechnung erstellt ist, muss der Rest unverzüglich freigegeben werden.
Eigentümerwechsel während des Mietverhältnisses
Wird die Immobilie verkauft, tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Sicherheit ein (§ 566a BGB). Der Mieter kann die Kaution nach Mietende vom neuen Eigentümer verlangen — und zwar auch dann, wenn der Verkäufer sie nie weitergereicht hat. Erneut zahlen muss der Mieter nichts. Für den Fall, dass beim Erwerber nichts zu holen ist, haftet der Veräußerer subsidiär weiter. Anders liegt es, wenn der Eigentumswechsel erst nach Beendigung des Mietverhältnisses stattfindet: Dann bleibt der Rückzahlungsanspruch gegen den alten Vermieter gerichtet. Für Käufer heißt das ganz praktisch: Die Kautionen und ihre Nachweise gehören auf jede Übergabeliste beim Objektkauf.
Verjährung — und eine Entscheidung, die den Mieterschutz aushebelt
Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung verjährt in drei Jahren nach § 195 BGB, gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem er fällig geworden ist. Für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache gilt dagegen die kurze Frist von sechs Monaten ab Rückerhalt der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB). Diese kurze Frist hilft dem Mieter bei der Kaution allerdings kaum: Der Bundesgerichtshof hat am 10. Juli 2024 (VIII ZR 184/23) entschieden, dass der Vermieter auch mit bereits verjährten Schadensersatzforderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen darf. Begründung ist die typische Auslegung der Kautionsabrede: Die Befriedigung im Abwicklungsverhältnis soll nicht daran scheitern, dass der Vermieter die Verrechnung nicht rechtzeitig erklärt hat.
Rechtsstand und Grenzen dieses Texts
Dieser Artikel gibt den Stand vom 26. Juli 2026 wieder und ist keine Rechtsberatung. Ob ein konkreter Einbehalt berechtigt ist, hängt am Zustand der Wohnung, am Übergabeprotokoll und an der Wirksamkeit der Klauseln des jeweiligen Mietvertrags — gerade bei Schönheitsreparaturen entscheidet oft ein einziger Halbsatz im Vertrag. Verbindlich beraten Fachanwälte für Mietrecht, Mietervereine und Haus- und Grundbesitzervereine.