Mieterhöhung: Fristen, Kappungsgrenze und die vier zulässigen Begründungen
Wann eine Mieterhöhung zulässig ist, welche Wartefristen gelten, wie weit die Kappungsgrenze reicht, womit sich eine Erhöhung begründen lässt und welche Formfehler sie unwirksam machen.
Rechtsstand: · Allgemeine Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung
Drei Wege, die Miete zu erhöhen
Das Gesetz kennt für Wohnraum im Wesentlichen drei Konstellationen. Erstens die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB — der Regelfall, der die Zustimmung des Mieters erfordert. Zweitens die Erhöhung nach einer Modernisierung nach § 559 BGB, die der Vermieter einseitig erklären kann. Drittens die von vornherein vereinbarte Dynamik in Form einer Staffel- oder Indexmiete nach §§ 557a und 557b BGB. Diese Wege schließen einander teilweise aus: Wer eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart hat, kann daneben nicht nach § 558 erhöhen. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist in jedem Fall ausgeschlossen, das steht ausdrücklich in § 573 Abs. 1 BGB.
Die Wartefristen bei der Anpassung an die Vergleichsmiete
Zwei Fristen greifen ineinander und werden regelmäßig verwechselt. Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, ab dem die neue Miete geschuldet wird, seit fünfzehn Monaten unverändert sein. Und das Erhöhungsverlangen selbst darf frühestens zwölf Monate nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden. In der Praxis bedeutet das einen Abstand von fünfzehn Monaten zwischen zwei wirksamen Erhöhungen. Erhöhungen wegen Modernisierung oder wegen gestiegener Betriebskosten lösen diese Fristen nicht aus und bleiben bei der Berechnung außer Betracht.
Der Ablauf: Zustimmung, Wirksamwerden, Klagefrist
Der Mieter hat Zeit zur Zustimmung bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens. Stimmt er zu, gilt die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang. Stimmt er nicht oder nur teilweise zu, muss der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB) — versäumt er das, ist das Erhöhungsverlangen verbraucht und muss neu gestellt werden. Formmängel der Begründung lassen sich im Prozess noch nachbessern, dem Mieter steht dann allerdings erneut die volle Zweimonatsfrist zu. Wichtig für die Kalkulation: Nach einer Erhöhung nach § 558 oder § 559 hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB). Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen — und wenn er das tut, tritt die Mieterhöhung gar nicht erst ein.
Die Kappungsgrenze: zwanzig oder fünfzehn Prozent
Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens zwanzig Prozent steigen (§ 558 Abs. 3 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten bleiben dabei außer Betracht. In Gebieten, die eine Landesregierung durch Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat, sinkt die Grenze auf fünfzehn Prozent. Diese Verordnungen gelten jeweils höchstens fünf Jahre und werden regelmäßig neu erlassen, geändert oder im Zuschnitt erweitert — nahezu alle Bundesländer haben inzwischen entsprechende Regelungen, allerdings mit sehr unterschiedlichen Gebietskulissen und Laufzeiten. Wer erhöhen will, sollte deshalb immer die aktuell geltende Verordnung des eigenen Bundeslands für die konkrete Gemeinde prüfen; eine Liste, die vor einem halben Jahr stimmte, kann heute falsch sein. Zu beachten ist die Kappungsgrenze zusätzlich zur Obergrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete: Beide müssen eingehalten werden, es gilt jeweils der niedrigere Betrag.
Die vier zulässigen Begründungsmittel
Das Erhöhungsverlangen muss in Textform ergehen und begründet sein (§ 558a BGB). Textform heißt: E-Mail genügt, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig, mündlich oder per Sprachnachricht ist unwirksam. Als Begründung lässt das Gesetz genau vier Mittel zu. Erstens den Mietspiegel — einfach oder qualifiziert. Das Schreiben muss erkennen lassen, in welches Tabellenfeld die Wohnung eingeordnet wird; beigefügt werden muss der Mietspiegel nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht, solange er allgemein zugänglich ist. Auch ein veralteter Mietspiegel oder der einer vergleichbaren Nachbargemeinde ist verwendbar. Zweitens die Auskunft aus einer Mietdatenbank. Drittens das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen — es muss begründet sein, eine bloße Wertangabe reicht nicht. Viertens die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen, und zwar so genau, dass der Mieter sie auffinden und aufsuchen kann; Wohnungen aus dem eigenen Bestand sind zulässig. Eine Besonderheit gilt beim qualifizierten Mietspiegel: Enthält er Angaben für die betreffende Wohnung, muss der Vermieter diese auch dann mitteilen, wenn er sich auf ein anderes Begründungsmittel stützt.
Was ortsübliche Vergleichsmiete bedeutet
Maßgeblich sind die üblichen Entgelte für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung. Gebildet wird die Vergleichsmiete aus den Mieten der letzten sechs Jahre — dieser Zeitraum wurde 2019 von vier auf sechs Jahre verlängert, was die Vergleichsmiete tendenziell dämpft. Für die Berechnung zählt außerdem die tatsächliche Wohnfläche, nicht die im Mietvertrag vereinbarte. Wer über Jahre mit einer zu großzügig angesetzten Fläche gerechnet hat, hat hier ein Problem.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter jährlich acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten auf die Miete umlegen (§ 559 Abs. 1 BGB). Der frühere Satz von elf Prozent gilt seit dem 1. Januar 2019 nicht mehr — er steht noch in erschreckend vielen Ratgebertexten. Herauszurechnen sind die Kosten, die für bloße Erhaltungsmaßnahmen ohnehin angefallen wären, sowie Drittmittel wie Fördergelder oder zinsverbilligte öffentliche Darlehen. Zusätzlich gilt eine Kappung in Euro: Die Miete darf sich durch Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um höchstens drei Euro je Quadratmeter erhöhen, und um höchstens zwei Euro, wenn sie vorher unter sieben Euro je Quadratmeter lag. Für den Einbau einer neuen Heizung unter Inanspruchnahme von Fördermitteln gilt seit 2024 eine Sonderregel in § 559e BGB: zehn Prozent der um die Fördermittel gekürzten Kosten, pauschaler Erhaltungsabzug von fünfzehn Prozent, und eine Kappung von fünfzig Cent je Quadratmeter in sechs Jahren. Für kleinere Maßnahmen bis zu zehntausend Euro je Wohnung gibt es ein vereinfachtes Verfahren nach § 559c BGB mit pauschalem Erhaltungsabzug von dreißig Prozent und einer Sperrfrist von fünf Jahren; die Nutzung dieses Verfahrens muss ausdrücklich angegeben werden.
Ankündigung und Härteeinwand bei Modernisierung
Die Modernisierung ist spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen (§ 555c BGB). Die Ankündigung muss Art und voraussichtlichen Umfang, den voraussichtlichen Beginn und die Dauer, die voraussichtliche Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten benennen. Wird sie versäumt oder übersteigt die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als zehn Prozent, verschiebt sich die Fälligkeit der erhöhten Miete um sechs Monate nach hinten. Der Mieter kann eine Härte einwenden, wobei zwei Ebenen zu unterscheiden sind: Auf der Duldungsebene bleiben die zu erwartende Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten ausdrücklich außer Betracht — die Maßnahme muss also geduldet werden. Erst auf der Ebene der Mieterhöhung greift der wirtschaftliche Härteeinwand nach § 559 Abs. 4 BGB. Er ist ausgeschlossen, wenn die Wohnung lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde.
Staffelmiete und Indexmiete
Bei der Staffelmiete werden die künftigen Mieten von vornherein als konkrete Geldbeträge vereinbart, nicht als Prozentsätze; jede Staffel muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit sind Erhöhungen nach §§ 558 bis 559b ausgeschlossen, und die Kappungsgrenze gilt nicht. Ein Kündigungsausschluss zulasten des Mieters ist bei der Staffelmiete auf höchstens vier Jahre begrenzt. Die Indexmiete koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Auch hier muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, auch hier gilt die Kappungsgrenze nicht, und Erhöhungen nach § 558 sind ausgeschlossen. Die Anpassung erfolgt durch Erklärung in Textform unter Angabe der eingetretenen Indexänderung und der neuen Miete als Geldbetrag; sie wirkt ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang. Zu beachten: Beide Vereinbarungen bedürfen der Schriftform, und die Ausgangsmiete unterliegt in Gebieten mit Mietpreisbremse deren Grenzen.
Die Mietpreisbremse betrifft den Mietbeginn, nicht die Erhöhung
Eine häufige Verwechslung: Die Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB regelt nicht die Erhöhung in einem laufenden Mietverhältnis, sondern die zulässige Miete bei Neuvermietung. In den betroffenen Gebieten darf die Miete zu Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen. Die Regelung wurde durch ein Gesetz vom Juli 2025 verlängert; die Landesverordnungen dürfen längstens bis zum 31. Dezember 2029 gelten. Das Bundesverfassungsgericht hat die Mietpreisbremse Anfang 2026 erneut bestätigt. Ausnahmen bestehen für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung und für die zuletzt geschuldete Vormiete. Wichtig: Auf diese Ausnahmen kann sich ein Vermieter nur berufen, wenn er den Mieter unaufgefordert und in Textform vor dessen Vertragserklärung darüber informiert hat (§ 556g Abs. 1a BGB). Wird das nachgeholt, greift die Ausnahme erst zwei Jahre später.
Formfehler, die eine Mieterhöhung zu Fall bringen
Am häufigsten scheitern Mieterhöhungen nicht an der Höhe, sondern an der Adressierung. Das Verlangen muss an alle im Mietvertrag genannten Mieter gerichtet sein und allen zugehen. Und es muss von allen Vermietern ausgehen — bei mehreren Eigentümern, einer Erbengemeinschaft oder einer Gesellschaft müssen alle als Erklärende benannt sein. Handelt jemand für die anderen, sollte die Vollmacht nachgewiesen werden, sonst kann der Mieter die Erklärung nach § 174 BGB unverzüglich zurückweisen. Weitere klassische Fehler sind die fehlende Textform, eine untaugliche Begründung, das Verlangen vor Ablauf der Jahressperrfrist, eine falsch angesetzte Wohnfläche und die fehlende Bezifferung der neuen Miete. Überschreitet die verlangte Miete die Kappungsgrenze oder die Vergleichsmiete, führt das in der Regel nicht zur Gesamtnichtigkeit, sondern zur Teilunwirksamkeit — die Erhöhung gilt dann bis zum zulässigen Betrag.
Rechtsstand und Grenzen dieses Texts
Dieser Artikel gibt den Stand vom 26. Juli 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Besonders die Frage, ob für eine bestimmte Gemeinde eine abgesenkte Kappungsgrenze oder die Mietpreisbremse gilt, ändert sich laufend und ist im Einzelfall an der aktuellen Landesverordnung zu prüfen. Zudem wird derzeit eine Mietrechtsreform im Bundestag beraten, die unter anderem die Indexmiete deckeln und die Wertgrenze des vereinfachten Modernisierungsverfahrens anheben soll — beides ist noch nicht in Kraft. Verbindlich beraten Fachanwälte für Mietrecht sowie Haus- und Grundbesitzervereine.