Kündigungsfristen im Mietrecht: Wer wann mit welcher Frist kündigen kann
Die Fristen für Mieter und Vermieter, wann ein berechtigtes Interesse vorliegt, was bei Eigenbedarf gilt, wie die fristlose Kündigung funktioniert und welche Formfehler die Kündigung unwirksam machen.
Rechtsstand: · Allgemeine Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung
Der Mieter: immer drei Monate
Für den Mieter gilt eine feste Frist von drei Monaten, unabhängig davon, wie lange er in der Wohnung wohnt (§ 573c Abs. 1 S. 1 BGB). Er braucht keinen Kündigungsgrund und muss nichts begründen. Der Stichtag: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, dann endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats. Geht sie am dritten Werktag im Januar zu, endet der Vertrag am 31. März. Der Samstag zählt dabei als Werktag — das hat der Bundesgerichtshof 2005 entschieden (VIII ZR 206/04). Ob etwas anderes gilt, wenn der dritte Werktag selbst auf einen Samstag fällt, ist höchstrichterlich nicht geklärt; die Praxis rät, den Samstag mitzuzählen und die Kündigung spätestens dann zugehen zu lassen. Eine Besonderheit betrifft Altverträge: Vor dem 1. September 2001 individualvertraglich vereinbarte längere Fristen gelten fort, reine Formularklauseln, die damals nur die Gesetzeslage wiedergaben, dagegen nicht.
Der Vermieter: drei, sechs oder neun Monate
Für den Vermieter verlängert sich die Grundfrist von drei Monaten mit der Wohndauer (§ 573c Abs. 1 S. 2 BGB): Nach fünf Jahren seit Überlassung der Wohnung sind es sechs Monate, nach acht Jahren neun Monate. Anknüpfungspunkt ist die tatsächliche Überlassung, nicht der Vertragsschluss, und maßgeblich für die Stufe ist der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung. Eine vierte Stufe von zwölf Monaten gibt es nicht mehr — sie ist mit der Mietrechtsreform 2001 entfallen, steht aber noch in vielen älteren Texten und Vertragsvorlagen. Auch für den Vermieter gilt der Stichtag am dritten Werktag. Zwei Sonderfälle: Bei möbliertem Wohnraum in der Vermieterwohnung kann bis zum fünfzehnten eines Monats zum Monatsende gekündigt werden. Und in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen ist nach § 573a BGB eine Kündigung ohne berechtigtes Interesse möglich — dafür verlängert sich die Frist um drei Monate, und der Kündigungsgrund muss im Schreiben ausdrücklich benannt werden.
Berechtigtes Interesse: die drei Fallgruppen
Ordentlich kündigen darf ein Vermieter nur bei berechtigtem Interesse (§ 573 BGB), und das Gesetz nennt drei Gruppen. Erstens eine nicht unerhebliche schuldhafte Vertragsverletzung des Mieters — in der Praxis fortgesetzt unpünktliche Mietzahlung, erhebliche Störung des Hausfriedens, unerlaubte Untervermietung oder unerlaubte bauliche Veränderungen; regelmäßig ist vorher abzumahnen. Zweitens Eigenbedarf. Drittens die Verwertungskündigung, die vier Voraussetzungen kumulativ verlangt: eine konkrete Verwertungsabsicht, deren Angemessenheit, die Hinderung durch das Mietverhältnis und erhebliche Nachteile für den Vermieter. Ausdrücklich ausgeschlossen ist dabei die Verwertung durch Umwandlung in Wohnungseigentum sowie das Argument, bei Neuvermietung sei eine höhere Miete erzielbar. Für alle drei Gruppen gilt: Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen. Nachgeschoben werden dürfen nur Gründe, die nachträglich entstanden sind.
Eigenbedarf: für wen, mit welcher Begründung
Eigenbedarf kann der Vermieter für sich selbst, für Familienangehörige und für Angehörige seines Haushalts geltend machen. Wer als Familienangehöriger zählt, hat der Bundesgerichtshof am 10. Juli 2024 (VIII ZR 276/23) enger gefasst als viele erwarteten: Privilegiert sind Personen mit Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen, also Verwandte in gerader Linie sowie in der Seitenlinie bis zum dritten Grad — Geschwister, Onkel und Tanten, Nichten und Neffen. Cousins und Cousinen fallen nicht darunter, auch bei enger persönlicher Bindung nicht. Juristische Personen können überhaupt keinen Eigenbedarf geltend machen. Zu den formellen Anforderungen an die Begründung hat der Bundesgerichtshof am 9. Februar 2021 (VIII ZR 346/19) entschieden, dass zwei Angaben genügen: die Benennung der Bedarfsperson und die Darlegung des Nutzungsinteresses. Detaillierte Ausführungen zur derzeitigen Wohnsituation sind keine Formalvoraussetzung — ob der Bedarf tatsächlich besteht, ist dann Sache der Beweisaufnahme. Zur Anbietpflicht hat der Bundesgerichtshof seine frühere Linie 2016 aufgegeben (VIII ZR 232/15): Wird eine während der Kündigungsfrist frei werdende vergleichbare Wohnung im selben Haus nicht angeboten, macht das die Kündigung nicht mehr unwirksam, löst aber Schadensersatz aus.
Vorgetäuschter Eigenbedarf
Zieht die benannte Bedarfsperson nach dem Auszug des Mieters nicht ein, wird es für den Vermieter unangenehm. Er trifft eine sekundäre Darlegungslast: Er muss substantiiert und plausibel erklären, warum der Bedarf nachträglich entfallen ist, und damit den Verdacht des vorgeschobenen Eigenbedarfs ausräumen. Pauschale Erklärungen wie eine verzögerte Renovierung genügen dafür nicht. Gelingt das nicht, drohen Schadensersatzansprüche für Umzugs- und Maklerkosten, die Mietdifferenz und gegebenenfalls Prozesskosten — und im Extremfall eine strafrechtliche Bewertung als Betrug.
Sperrfrist nach Umwandlung in Eigentumswohnungen
Wird eine vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, kann sich der Erwerber drei Jahre lang nicht auf Eigenbedarf oder Verwertung berufen (§ 577a BGB). Die Länder können diese Frist in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung auf bis zu zehn Jahre verlängern, wovon mehrere Länder und Städte Gebrauch gemacht haben. Die Regelung greift auch beim sogenannten Münchener Modell, also bei einer Veräußerung an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber ohne vorherige Umwandlung. Neu und deutlich mieterfreundlicher ist eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 6. August 2025 (VIII ZR 161/24): Die Sperrfrist beginnt erst mit dem Eigentumserwerb durch diejenige Partei, die kündigen will — nicht mit der Aufteilung und nicht mit einem früheren Erwerb durch eine Gesellschaft, die selbst gar nicht wegen Eigenbedarfs kündigen könnte. Das verschiebt den frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt in vielen Konstellationen um Jahre nach hinten und widersprach der bis dahin herrschenden Auffassung in der Literatur.
Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Fristlos gekündigt werden kann, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist, oder wenn sich über einen längeren Zeitraum ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten aufgebaut hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Bei Wohnraum konkretisiert § 569 Abs. 3 BGB den nicht unerheblichen Teil auf mehr als eine Monatsmiete, wobei die Bruttomiete inklusive Vorauszahlungen zählt. Eine Abmahnung ist beim Zahlungsverzug nicht erforderlich. Zentral ist die Schonfristzahlung: Die fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird — auch durch eine Verpflichtungserklärung des Jobcenters. Das gilt allerdings nicht, wenn in den letzten zwei Jahren bereits eine Kündigung auf diese Weise unwirksam geworden ist. Wichtig und in der Praxis oft übersehen: Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs heilt die Schonfristzahlung nur die fristlose, nicht die daneben hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung. Deshalb wird in der Praxis regelmäßig fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt. Zu beachten ist, dass die derzeit im Bundestag beratene Mietrechtsreform genau hier ansetzen will — vorgesehen ist, dass die vollständige Zahlung innerhalb der Schonfrist künftig einmal pro Mietverhältnis auch die ordentliche Kündigung unwirksam macht. In Kraft ist das noch nicht.
Form und Zugang — hier scheitern die meisten Kündigungen
Die Kündigung von Wohnraum bedarf der Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB), also einer eigenhändigen Unterschrift auf Papier. E-Mail, Fax, Foto oder Messenger-Nachricht sind unwirksam; ersetzen lässt sich die Schriftform nur durch eine qualifizierte elektronische Signatur. Das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz hat daran nichts geändert — es hat lediglich für Gewerbemietverträge die Schriftform durch die Textform ersetzt. Bei mehreren Mietern muss die Kündigung allen gegenüber erklärt werden und allen zugehen. Und bei mehreren Vermietern müssen alle kündigen und unterschreiben — bei Ehegatten als Miteigentümern, bei einer Gesellschaft und ganz besonders bei einer Erbengemeinschaft. Handelt jemand für die anderen, etwa eine Hausverwaltung oder ein Miterbe für die übrigen, kann der Mieter die Kündigung nach § 174 BGB unverzüglich zurückweisen, wenn keine Originalvollmacht vorgelegt wird. Das ist der klassische Fehler bei geerbten Immobilien: Ein Miterbe kündigt allein, und die Kündigung ist unwirksam. Den Zugang muss beweisen, wer kündigt — empfehlenswert ist die Zustellung durch einen Boten, der den Inhalt kennt; ein Übergabe-Einschreiben ist riskant, weil der Benachrichtigungszettel keinen Zugang bewirkt.
Der Widerspruch des Mieters nach der Sozialklausel
Gegen eine ordentliche Kündigung kann der Mieter Widerspruch einlegen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn oder seine Haushaltsangehörigen eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 BGB). Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffen ist. Bei einem Grund zur fristlosen Kündigung besteht kein Widerspruchsrecht. Der Widerspruch muss seit dem 1. Januar 2025 nur noch in Textform erklärt werden — auch das eine Änderung durch das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz. Die Frist läuft bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses. Hat der Vermieter allerdings versäumt, den Mieter im Kündigungsschreiben auf Widerspruchsmöglichkeit, Form und Frist hinzuweisen, kann der Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erklärt werden. Anerkannte Härtegründe sind unter anderem hohes Alter, schwere Krankheit, sehr lange Wohndauer, Behinderung und ein nachweislich angespannter Wohnungsmarkt; regelmäßig braucht es dafür ärztliche Atteste oder Gutachten.
Zeitmietvertrag und Kündigungsverzicht
Ein befristeter Mietvertrag ist nur zulässig, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf für sich oder Angehörige nutzen, beseitigen, wesentlich verändern oder instand setzen oder an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will (§ 575 BGB). Der Grund muss dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Fehlt die Mitteilung oder liegt kein zulässiger Grund vor, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Der Mieter kann frühestens vier Monate vor Ablauf Auskunft verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Der einfache Zeitmietvertrag ohne Befristungsgrund ist seit 2001 abgeschafft. Als Alternative bleibt der beidseitige Kündigungsverzicht in einem unbefristeten Vertrag; formularvertraglich ist er auf höchstens vier Jahre begrenzt.
Rechtsstand und Grenzen dieses Texts
Dieser Artikel gibt den Stand vom 26. Juli 2026 wieder und ist keine Rechtsberatung. Gerade bei Eigenbedarf, Verwertungskündigung und Härtefällen entscheidet die Würdigung des Einzelfalls, und die Instanzgerichte urteilen dabei durchaus unterschiedlich. Zudem wird derzeit eine Mietrechtsreform beraten, die die Wirkung der Schonfristzahlung ändern soll. Wer kündigen will oder eine Kündigung erhalten hat, sollte anwaltlichen Rat einholen, bevor Fristen laufen — bei einer Kündigung mit Formfehler ist der Schaden meist größer als die Beratungskosten.